在温州目前二手房买卖过程中，有三种不同的价格，只要买卖过二手房的人都知道,这已是个公开的秘密，一是在由房屋中介所起草盖章、买卖双方签字（或直接由买卖双方起草签字）的《房屋买卖协议》（或《房屋买卖定金协议》）上的一个价格（下称协议价），这是买卖双方实际交易的价格；二是在房产交易中心签订的一份房管局格式文本——《房屋买卖合同》中的另一个价格（下称合同价），这是为办理房产变更登记使用的价格；三是在房产交易中心现场、有关房产评估公司出具的房产评估单上又是一个价格（下称评估价），这是房产交易中心作为纳税依据的价格。

在上述三种价格中，一般情况下，尤其像在温州这样的高房价地区，协议价是最高的，即房屋买卖成交价，合同价是最低的，这是房屋中介所为帮助买卖双方避税故意写低的价格，合同价等于或略低于评估价。因为大多数二手房都是在房产中介所的介绍下成交的，交易过户由房产中介所的办证员代办，由于他们天天与“三证”打交道，熟知此前房产评估公司确定的某地段或某楼盘的评估价，故办证员让买卖双方填写的合同价都是等于或低于评估价，不会出现合同价高于评估价的情况。正因如此，房屋买卖双方在成交后一段时间，最多只记得实际成交价，很少记得合同价或评估价。

根据笔者向多家房屋中介所了解，温州二手房买卖评估价低于实际成交价的30%-50%是很司空见惯的。个别情况下，评估价甚至只有成交价的40%或更低。房管部门掌握的评估参考依据严重背离市场价，二手房评估带有相当大的随意性。

二手房买卖评估价远远低于成交价所造成的结果，使国家税收大量流失。如：2008年买卖一套开发交付不到3年的约167平方米的二手房，成交价（协议书）是22500元/平方米，总价377万元多；合同价是9000元/平方米，总价约150万元；评估价是9500元/平方米，总价158万元多。仅契税（按3%计）和所得税（按1%计）两项，如以成交价377万元作为计税价，应纳税15万元多，而以评估价158万元作为计税价，应纳税只有63000元多，二者的纳税金额相差8万元多。

又如，2010年成交的一套开发时间不到2年的约200平方米二手房，成交价（协议书）是45000元/平方米，总价900万元多；合同价是20000元/平方米，总价400万元；评估价也是20000元/平方米。仅契税（按3%计）和所得税（按1%计）两项，如以成交价900万元作为计税价，应纳税36万元多，而以评估价400万元作为计税价，应纳税只有16元多，二者的纳税金额相差20万元多。这说明评估价与成交价相差太离谱，国家税收流失非常严重。

评估价严重背离市场价使二手房价格越来越高，炒房的人数和获益也越来越多。因为根据温州二手房买卖的交易惯例，二手房买卖所产生的税费是由买方承担的，即国家税收流失等于买方得益。炒房所需支付的税费成本比正常低很多，这是二手房交易量越来越高的一个不可忽视的原因。

一九九九年六月一日起执行的《标准房地产估价规范》第3条《估价原则》中有一条原则是遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。还有一条是遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；第6条《不同估价目的下的估价》中规定：房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。可见，上述法规规定二手房转让评估要求按照转让当时的客观合理价格进行，而且要公开市场价值标准。但至今，温州乃至全国未能建立一套科学合理的市场价值标准体系。

据了解，英国的二手房交易征税是以交易价格为准，没有评估价一说。而中国二手房按评估价征税，虽然主要目的是防止国家税收流失和少数人逃税。但由于评估的随意性太大、科学性不够，实际上反而起了帮助买卖房屋当事人逃税的作用，致使国家正常税收大量流失。

为此，建议房管部门定时、全面了解温州二手房的市场价，如有必要，举行听价会，综合各方面意见，制定详细、科学和基本反映市场价格的评估指导价，并对全社会公布，保证国家税收收入，切实防止买卖房屋当事人逃税。

（该信息被社市委、社省委采用）