在我国，农村中农民最大的家庭资产就是宅基地与住房了，近几年来随着新城镇化进程的提速，浙江的农民们满怀憧憬外出打工、创业。各地农村劳动力的大规模转移导致农村出现“空心化”现象，从而大量农房和宅基地因此闲置、空置，变成“沉睡中的巨大财富”。因此，处理好农民与土地的关系，激活闲置的农房和宅基地是推动乡村振兴的重要抓手，更是推进乡村全面振兴的重要引擎。故，在一定制度的框架下盘活闲置的农房和宅基地，就可以唤醒这些“沉睡”已久的资源，变“死资产”为“活资产”，为乡村振兴充分释放改革红利。

长期以来，我国关于农村宅基地及农房的政策和司法实践是只能用于自住，仅可在集体经济组织内部流转，严禁城镇人口购买，在土地与房屋的关系上，坚持“房地一体”原则，对农村宅基地使用权的流转进行严格限制，其原因系农房及宅基地的土地是集体所有。因此，在宅基地和农房使用权流转受限的情况下，妨碍了其他的所有权实现，违背了自愿公平原则，限制了房产的融资功能，大大降低了房屋的功能性和财产价值。为此我们认为：

一、农村房屋买卖是现实经济发展之必要。在农村，父母随城市扎根的子女一同生活的现象渐渐普遍；在城市务工的农民亦不在少数，并逐年增多；城市人向往田园牧歌式生活，愿意在农村购房亦有之；城市下岗工人摇身一变，上山下乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者也亦有之，各主体之间的经济、生活都逐渐表露出“城市——农村”之间的互动，这是民众的期盼更是市场的需求。

二、现行法并未禁止农村房屋买卖。我国《土地管理法》第62条第4款仅规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，并未禁止农村房屋的出卖。同时，1988年宪法修正案第2条修正了《中国人民共和国宪法》第10条第4款，去掉了土地不得出租的限制，包括宅基地在内的土地出租问题，在我国宪法上已不存在障碍。

三、如果借鉴法定租赁权构想，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地，并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”，基于该债权，房屋买受人可以占有使用宅基地。同时租赁的标的物是“宅基地”而非“宅基地的使用权”。由此可知，出租人不是作为房屋出卖人的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。

四、农户和宅基地可以自由流通后，应把该土地资质改变为国有，由房屋出让人缴纳一定的国有土地使用金（如同划拨变更为出让土地）。这样既鼓励了交易不会导致集体土地资产的流失，也真正做到利国利民。 

在法律方面的争议厘清之后，政策方面也要加大对农村宅基地及农房资源的自由流通及转让，加大和完善农民闲置宅基地、农房政策的支持力度，注意宅基地“三权分置”问题、宅基地的权能活化和农房抵押问题、宅基地与承包地制度协调配套问题和统筹推进农村综合配套改革问题。其次，激活闲置农房和宅基地的必备实现要件还包括农房产权要清晰、闲置农房底数要摸清、农民流转交易意愿要掌握、流转交易要有平台和服务、产业发展要有好的业态 、激励机制要有政策等。同时，深入挖掘乡村闲置农房潜在资源，以互联网方式嫁接城乡需求；探索“地随房走”成为宅基地融资的灵活实现途径，激活农村不动产的经济效益，为振兴乡村战略添砖增瓦。

（该信息被民建中央采用）