浙江省温州市政协特邀信息员、浙江瓯江律师事务所副主任郭伟林反映，近日，温州住宅建设用地土地使用权续期事件引发群众热议，争议主要集中在土地使用权续期的三大核心事项。

第一，是否“自动续期”，现行法律“打架”

一方面，2007年3月公布、当年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条明确，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。另一方面，2007年8月30日修订实施的《城市房地产管理法》第二十二条第一款明确，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。两部法律实施时间相近，但对住宅建设用地使用权期间届满后能否“自动续期”存在较大差异。

第二，“自动续期”是否包含所有情况，有待明确

从实际操作看，存在两类住宅建设用地使用权期间届满的情况，一类是目前暴露出的“到期未到限”，即前期出让土地时，由于资金、政策等原因，当事方并未按照70年的最高期限缴纳土地出让金，实际工作中20-50年的情况较多；另一类是未来即将面临的“到期到限”，即住宅建设用地权期间已达到法律规定的70年最高限制。《物权法》中的“自动续期”是否涵盖上述两类情况，国家未有权威阐述，业内也有争议。

第三，“自动续期”如何执行，有待细化

由于《物权法》语焉不详，具体工作中“自动续期”如何理解和执行，未有定论。大家的核心关切有二：一是是否需要申请等手续，二是是否需要缴纳费用，具体标准如何。

对此，部分专家认为，《物权法》属于纲领性法律，地位高于《城市房地产管理法》，理应实行“自动续期”，即无需办理手续、缴纳费用；部分专家认为，《物权法》对“自动续期”言之不详，而公布后修订的《城市房地产管理法》可视作具体的操作办法，即当事人应依照《城市房地产管理法》第二十二条第一款，依法提出申请，而政府依照《物权法》中“自动续期”的要求，对住宅建设用地使用权期间届满的续期申请，一律予以批准，并视情况，要求申请者支付土地使用权出让金。

为此，建议中央慎重研究，尽快由全国人大常委会对住宅建设用地使用权期间届满的自动续期事宜作出明确细化规定。个人建议，区分“到期未到限”和“到期到限”的不同情况，采取以下解决方案：

一、“自动续期”的适用范围

建议明确《物权法》中的“自动续期”仅部分适用于住宅建设用地权期间已达到法律规定最高规定的情况。“到期未到限”的情况，仍适用《城市房地产管理法》第二十二条第一款，需要当事人依法提出申请，并缴纳土地出让金。

二、“到期未到限”续期的操作

1．对原出让期限不足70年的，土地使用者可选择直接续期70年，也可以原出让期限的基础上续满70年。

2．续期出让金应区别新地块，建议参考《划拨土地使用权管理暂行办法》，采用划拨土地在转让时补交土地出让金的模式，确定以房产价值(参照房产买卖契税计税价格)的2%为70年土地出让金总额的缴付标准，再按实际续费年限计算。这一标准既能充分体现不同区域土地价值的差异，避免同一基准地价区域内各地块的土地实际价值差距较大，也不致造成住宅用地使用者负担过重。

三、“到期到限”续期的后续处理

1．“一手房”，即未出现过交易的房屋，其所涉及的土地使用权“到期到限”问题，建议适用完全的“自动续期”，无需办理申请手续，也不用缴纳费用。一方面，“一手房”用户经历70年时间，往往年事已高，生命已接近末期，要求其办理手续不太方便，要求其缴纳费用不合情理。另一方面，对此类房屋所涉及的土地使用权延续问题，可留待继承时，通过税收或政策等予以适当调整。

2．“二手房”，包含交易和继承获得的房屋，所有权人同步获得土地使用权时，期限并未达到国家所达到的最高限定。因此，其所涉及的土地使用权“到期到限”问题，更接近“到期未到限”的类型。建议采取以下策略：一是明确其需要申请和缴纳费用，但续期最长期限距离交易日期不得超过70年；二是明确其未来再次“到期到限”后，没有再次发生交易等变更情况，适用完全的“自动续期”；否则，仍需申请、续费。

3．对存在共有权人的特殊情况，如在购买等获取初期既已存在的，在房屋完全继承（即原所有权、共有权人均过世）前，视同“一手房”，可“自动续期”；完全继承或中途添加共有人的，应视同“二手房”，土地使用权“到期到限”后需申请、续费。

（浙江省政协办公厅社情民意处）