随着《物权法》的颁布施行，现代物权观念和制度逐渐在我国得以确立。《物权法》的法律功能是“明确物的归属，发挥物的效用”（《物权法》第一条）。让物的效用得以最大化发挥，是政府期冀之事，职权之责。物的效用如得以充分发挥，不仅使物的权利人个体受益，更重要的是社会整体财富得以增加，交易得以繁荣。因此，以《物权法》为依据，落实现代物权制度，是相关部门的法定职责。

    不动产物权的登记和变更，是物权制度的重要内容之一，其中，不动产物权的分割登记，又是物权变更制度中的一个重要部份。目前，我省不动产物权登记主管机关（土地、房管部门）在落实物权制度，规范物权登记方面做了许多工作，制订了相关规范，卓有成效，但在不动产物权分割登记方面，无相应规范性制度或规则可循，民众特别是经济界人士对此颇有微词。

    根据《物权法》第三十九条规定，不动产物权的所有权人有权自主处分不动产。处分，不仅只是常见的出卖、赠与、抵押等行为，也包括分析（分割）、调换等权利。既为权利，当事人就有权行使，相应的，登记机关有义务满足当事人该权利要求。那种认为不动产物权分割、调换等，必须以政府许可、审批、同意为前提的认识是欠正确。因为，物权作为对世排他权，其权利是固有的，并非许可获得，况且，我国对不动产物权实行登记制度，而非审批、许可制度。当然，不动产的分割是所有权人权利，并不等于所有权人可以任意分割和调换，并不等于政府部门只能被动认可登记，消极不作为。

    允许不动产物权分割和调换，对发挥不动产的物效，增加不动产的物能，活跃不动产市场，改善不动产融资功效，增加财政收入，具有不可替代的作用。试举简单例子说明：一企业有多幢厂房，如可分割成多个房地产单元产权，则可灵活使用该不动产———可抵、可卖、可换、可租，互不影响，交替使用，一物多用，合理安排，恰如其分，使物的效用发挥至极限，使物产生1+1＞2效果，于己于人于社会，均有益而无害。因此，尊重所有权人处分权利，尽快建立不动产物权分割、调换制度，制订相应规范，是落实物权制度的必由之举。我省作为全国率先发展省份，经济相对活跃，不动产物权面广量多质好，落实上述制度，尤显重要。

    据了解，我省相关部门曾就此进行个案尝试。但基于可能诱导“倒卖土地”和“相邻物权使用安全”等因素考虑或担心，一直未在制度层面正式给予确立。这些部门出发点良好，值得肯定，但做法值得商榷，其担心实为不必要：

    首先，法律上的倒卖土地，是指“裸地”交易，土地建成房屋，已不存在倒卖土地。根据国务院《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》及《土地管理法》规定，土地上建筑只需满足25%投资额，土地使用权就可转让，更遑论已建成且产证齐全的房屋转让问题。简而言之，所有权人转让产证齐全的不动产是一种固有法定权利，人为限制，既不理性也不合法。

    其次，关于分割后所谓房地产红线退让涉及的相邻权益问题。这其实是“不是问题的问题”。房屋经建设审批程序建成，领取产证，意味着其建筑的消防、质量等涉及公共安全方面已经通过验收，符合规范。以整体内相对单元为单位，分割办成多个产权证，并不改变房屋现状摆布和设施，对房屋整体固有功能毫不影响。二者之间本身不存在逻辑上因果关联。难道领取一个产权证，房屋消防、质量就合格，领取多个房产证，原来的消防等设施就无缘无故变为不合格？须知，分割的是不动产物权，而不是消防等设施的原有功能。至于分割后单元产权间的间距和出入等问题，是民法上的相邻权问题，根据“私权自治”原则，只要当事人协议同意，政府是无权也不必干涉的。一个企业有二幢厂房，要求办成二个产证，该二幢厂房相邻距离该有多少距离，仍是多少距离，二房之间的退让和安全问题不会因办成二个产权证而发生任何影响或改变。因此，这是多余担心的问题，不应成为不动产物权不能分割登记产权的理由。

    既然，不动产物权分割有利无弊，有益无害，那么就应尊重并顺应产权人的固有权利，在制度层面制订相应规范。为此建议：

    一、制订相关规范，在制度层面允许不动产在符合一定条件前提下，进行分割。这些条件为：①、建筑物审批手续合法，产证齐全；②、消防、公共楼梯等公共设施不允许分割；③、分割后涉及间距、出入、通风、采光等相邻权的，则分割时须以协议约定在前，并置入档案。

    二、房产分割和地产分割必须同时进行，一幢房产分割成多个产权单元的地产分割，可参见商品房登记土地证的计算方法，二幢或二幢以上的房产分幢登记产权的，土地分割方法尊重当事人自行划定或商定的各幢用地范围，按“允许分割不允许改变建筑现状”原则，不允许各幢用地进行砌隔，土地状况维持原设计要求。