我国目前的房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记，分别由县级以上的土地管理部门和房产管理部门办理，即实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两证分立”的体制。随着市场经济的展开，这种房地分别登记、“多头执政”的格局呈现很多不足。目前，我国一些经济发达地区的政府，如深圳、上海、广州、汕头、厦门、重庆、大连等，已经意识到房地分别登记的缺陷，尝试将国土资源局和房产管理局进行合并，资源整合，实现房地合一登记。鉴于温州繁荣的经济发展水平、频繁的房地权利交易，我提议，温州完全需要建立统一的房地产权登记制度，实行土地证、房产证“两证合一”，这能理顺分立状态下的诸种不足，给我市经济发展注入一针顺滑剂。现阶段，我们可以尝试由土地部门一个窗口对外办“两证”，将来再逐步过渡到国土、房产两局合一阶段。

　　一、房地两证分立的现实弊端

　　首先，分别登记容易造成各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，结果两套机构互相扯皮、互相牵制，导致办事效率低下；

　　其次， 分别登记增加了不动产登记人的不合理负担，因为他们要就一项不动产物权变动联系多个行政机关，不仅被重复收费，而且在两地疲于奔命，花费大量时间和精力，怨声载道；又如要查询财产状况，就必须到不同的登记部门分头“拜访”，对交易双方来说都极不方便；

　　第三，分别登记也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性，造成不动产物权法律基础的不统一，使得物权登记没有达到公示的作用，其结果是妨害正常的不动产物权秩序。如在有些案件中，当事人用房子在房产部门登记抵押，又用房子下面的土地在土地部门登记抵押，出现两个抵押权，就涉及两个抵押权的效力问题，谁有效？谁无效？如果都有效，谁先谁后？法律处理起来是个难题，给当事人更是带来很多困难和困惑，也带来了金融风险。

　　第四，房地分别登记容易造成不诚信的开发商欺诈。少数开发商故意混淆土地的商用或住宅用途、模糊土地使用年限，并以此欺骗消费者的情况时有发生，造成购房者信心不足，破坏房地产市场的稳定、和谐发展。

　　因此，改革房地“两证分立”的格局，顺应了以《行政许可法》实施为标志的高效、便民的行政行为方式的转变思路，促进交易安全、便捷，是体现政府“有为而治”、“法律之治”的优质举措。

　　二、房地两证合一的理论基础

　　实施房地两证合一，不仅能解决上述现实问题，而且于理于法，都具有极大的现实可能性与可行性：

　　从物质形态上，房与地紧密联系，无地即无房，有房即有地，二者紧密联系，否则“皮之不存，毛将焉附”？

　　从经济运行具体过程上看，房地在生产、流通、消费等各个环节亦密不可分，房地产三级市场中的权属运动状态是土地所有权——土地使用权——房屋所有权，土地使用权本就是阻却土地所有权人依据添附原则取得房屋所有权，土地使用权与房屋所有权乃是紧密相联；

　　从使用者的角度来看，我国法律也是实行房屋所有权与房屋占有范围内的土地使用权人一致原则，房屋所有权人同时也是土地使用权人，房屋所有权和土地使用权乃是同时转移、同时抵押。

　　因此，房地产是一个完整的商品，房地产业是一个完整的产业，所以人为地割裂房产与地产，违背了客观规律；综观世界各国各地区的房地产登记管理机构，尚无将土地与房屋分开两套机构分别进行登记管理的先例。

　　土地权利在民法上是典型的不动产物权，土地权利登记是土地权利变动的法定公示手段。公示原则在土地权利上的运用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。所以，本质上，两证合一制度更能实现行政管理的目标和对民事权利的保障。

　　因此，现行《城市房地产管理法》第62条对两证分立做了变通规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产产权证书，依照本法第60条的规定，将房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认、变更，分别载入房地产产权证书。”此条变通规定，可以说代表了我国房地产权属管理机构和管理体制改革的方向。也正是基于此，从深圳开始，一系列经济发达城市走上“两证合一”的道路，为我们提供了有益的实践经验。同时，这种经验已经从实践上升为法律草案，审议中的《物权法》（草案）第267条也规定：“法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。”我市建立房地两证合一，可以说将超前地落实将来的法律规定，符合立法的宗旨。

    　三、房地两证合一的制度设计

　（一）统一登记机构的确立

　　确立房地两证合一，实现统一登记，最重要的是明确统一后进行登记的机关。可以有两个做法，一是从现行的机构中选择，二是重新创制一个新机构。从低成本、高效率的角度考虑，选择一个当前的行政机构先负责统一登记，能够有效控制行政职能变革引起的部门利益之争，而且将来能够稳步推进到国土资源与房屋管理两局合一的阶段。

　　不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础。以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家或地区的共同做法。所以，如果在现有的登记机关中选择的话，由土地管理部门作为不动产物权登记机关是当然之理。由土地管理部门作为不动产物权的登记机关，充分利用了我国现有的行政资源，并通过扩大登记范围，统一了不动产物权的登记机关。同时，由土地管理部门作为登记机关保证了登记目标的实现，发挥了登记制度应有的功能，并且将登记机关的法律责任追究纳入了现有的权利救济渠道，现阶段来看是最现实、最可行的做法。

　（二）统一登记的物权分类

　　就哪些不动产要归并到统一的机关登记的问题。目前我国办理不动产物权登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等。它们主要对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、林地使用权等进行登记。这种多部门登记的混乱局面是历史发展形成的。我国从高度的计划经济到有计划的商品经济，再到市场经济，是一个曲折、渐进的发展过程。在这个过程中，不动产物权种类多样化，权利主体多元化。与这种渐进的过程相适应，各个不动产物权的登记机关是在不同时期为适应经济发展需要而逐步设立的。因此，我们今天系统地考察不动产物权登记机关时，会觉得登记机关的设置非常混乱。

　　尽管从法理上讲，土地是主物，林、草与房屋一样是附随土地的从物，都随地走。但从实践的角度看，林地、草地、房屋与土地的不动产登记已经分离了很多年，一步到位的统一需要一个过程；温州自古土地资源稀缺，房产交易频繁，我们不妨从对百姓生活影响最大、关注率最高、最容易取得突破的环节入手，首先推行城市房地产统一登记。但特许物权、比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆物权（包括所有权、使用权及设于其上的抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关。

　（三）统一登记前的过渡准备工作

　　在房地统一登记正式实行前，相关部门应当抓紧做好如下几个方面的过渡准备工作：一是冻结登记机关的人员编制，防止突击增编进人，给今后设立统一的登记机关减少不必要的人员包袱；二是尽快出台登记收费标准，一方面减轻房地登记给公民带来的负担，另一方面可减少因登记机关撤并而产生利益冲突带来的阻力；三是与登记相关的中介组织，应限期与行政主管部门脱钩，成为人、财、物独立，具有法人资格的市场主体。

　　这样，在实行“两证合一”的初期，可以由国土资源局一个窗口对外，统一受理城市房屋所有权和土地使用权登记；“房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利”；经过一段时间的过渡，在将来，可以考虑借鉴其他经济发达城市的经验，实现国土资源与房产管理两局合并1，走上真正的行政资源整合之路。

　　综上所述，房地“两证合一”、统一登记是大势所趋、人心所向。目前的改革必然会带来一些阵痛和部门利益的缺失，这就需要规则制订者的智慧和勇气，又要各部门有大局观念，站在理性的高度上去看待问题，实现此项必将深得民心的举措。