在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

也就是说，申请执行人对被申请人向法院申请强制执行，要查封登记在被申请人名下的房屋时，发现已有第三人已经支付全部价款并实际占有该房屋，并且对此没有过错时，法律认可此债权可以对抗物权，不得对该房屋进行强制执行。仔细研究便可发现，导致这前后两段话结果截然不同的原因就在于那句：“第三人对此没有过错”。当然，此时并不考虑同样需要有关部门登记备案的汽车、飞机、轮船这些价值较大的动产，仅考虑不动产，而且是不动产的财产所有权。

《物权法》的第六条和第九条分别规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是为了保护因为相信登记正确，而与登记名义人进行交易的善意第三人，使其所得利益仍将受到法律的保护，从而保护交易安全以及登记的公信力，而确立的不动产登记生效主义原则。

对照《查封规定》17条，就有人认为这与物权法中规定的不动产变更必须得办理产权过户登记才可生效原则相违背，从而判定《查封规定》第17条是不适用的。1

也有人反对以上观点，主张两者不相冲突，其理由有三。第一，前者是规定了一项国家基本制度，后者是立法机关规定了一项具体的司法政策；第二，认为前者正好解决了在合同的生效、履行和物权的不动产变更登记之间的时间差中，在何种情况下应该查封或者不应该查封的问题；第三，没有法律或者司法解释公布其无效。2

笔者认为以上理由都是站不住脚的。第一点，物权法是国家基本法律制度没错，查封规定是立法机关规定的司法政策也没有错，但是作者无视了他们都是在我们国家法律制度的范畴内这一点，这完全是求异不存同，只看到差异而无视其共同点。第二点，这点笔者无意见，但问题在于这并不能称为理由，它更适合被称为是后果，它完全没有解释，为什么是这种情况下应该查封，而不是在另外哪种情况下被查封。而第三点，如果因为法律或者司法解释没有规定它失效就一定有效，那还要我们在这里研究讨论作甚啊，直接听从法律或者司法解释的规定就可以了啊。

综上，对于这个问题，笔者认为有必要对此加以研究和澄清：《查封规定》第17条是与《物权法》不动产登记规则完全没有冲突，理由如下：

一、法条的原意和立法精神上是一致的

物权法所确立的不动产登记生效制度，是一种物权公示手段。假如不动产登记人与实际所有人有差异，而第三人因为相信登记正确，而与登记名义人进行交易。虽然其实际财产所有人并非登记名义人，但是因为第三人对于不动产登记簿的信赖而保障其利益，以此保护交易安全。

而《查封规定》中的第27条也为了交易安全。《查封规定》中的第三人对被执行人已经支付全部价款并实际占有，若是在第三人无过错的情况下，人民法院不得查封。这样大大减少了人们在交易时，付了款、尽了相应的义务还让其财产遭受无妄之灾的可能性。

物权法和查封规定17条为了尽可能保证交易安全都用了不同的手段，但是二者终究是殊途同归的。

二、执行上并无冲突

（一）第三人无过错的具体情况

上文已经说过，决定《查封规定》第17条查封或者不查封的关键在于，第三人是否有过错。既然物权法规定了，第三人有到有关部门登记不动产转让、办理过户手续的义务。由此可见，若是第三人无过错，那么第三人必然是尽了登记义务。然而第三人尽了登记义务为何登记簿上的名字又不是他呢？笔者认为，有三种可能性因素：预告登记或者变更登记、被执行人不配合或者下落不明、登记机关的错误。以下分情况来讨论：

1、第三人已经进行了预告登记。

《物权法》 第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”假如第三人已经进行了预告登记，债权未消灭，并且是在自能够进行不动产登记之日起三个月期限以内的，第三人就是无过错，这样物权的公示要件已经达成，那么法院的查封行为就应该让位与预告登记。即使第三人还没来得及办理产权过户登记导致无法在法定期限内办理过户登记，法院也不能依职权对该房屋进行查封。当然并不是所有的第三人已经进行了预告登记的情况都能适应第三人无过错，若是第三人无正当理由在三个月内未去过户登记或者说债权已消灭，此时的第三人自然称不上是无过错。

2、由于被执行人的原因导致无法登记。

在已经签订合同的情况下，被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记。依法可以向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁要求出让人配合办理产权过户手续，主动主张了其权利。

这样第三人并不是怠于承担过户登记义务，是穷尽了其救济途径，却因为被执行人的原因而导致无法办理手续。此时若是第三人有确切证据证明这一点，那么自然应该肯定该第三人对该不动产的权利。否则就是有失公正，让第三人去负担被执行人的责任。

3、登记机关登记错误。

如果第三人的确有去进行预告登记或过户登记，却因为登记人员的错误而登记不了，那么，这里的责任就不在于第三人而在于登记机关。

（二）实务处理

在法院已经对该房屋进行了查封之后，第三人完全可以提出提出书面异议要求法院中止对该涉案房屋的查封。毕竟法院占有可以直接查封房屋的权力，而在非预告登记的情况下，法院可能会直接将涉案房屋加以查封。此时，第三人为了保护自己的合法权益，可以向法院提出异议。法院随之对其真实性进行审核，如果确实是在法定期限内已经进行了预告登记或者已经起诉，又或者确定是登记机关登记错误，那么就中止对该涉案房屋的查封；若是审核通不过，就驳回异议。

---