“以房养老”是近年来逐渐兴起的新型养老模式，即“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”。因为买房时抵押贷款养房称为按揭，所以用房子贷款养老被社会称为“倒按揭”制度。“倒按揭”在欧美国家有着较为迅速的推广，但我国目前并没有相关的法律法规对该模式进行规范。同时因为“倒按揭”制度仅仅是法律边缘的一种无奈设计，实际上还是一种房屋抵押的借贷关系，存在较大的弊端，在我国国内无法广泛推广。

一是我国《物权法》和《担保法》都明确禁止“流质条款”。

流质条款，是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时、债权人(即抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定内容，也就是说如果采取倒按揭制度，银行或“以房养老”机构在条件成就时必须采取对房屋进行公开拍卖的形式优先受偿，而非直接取得房屋所有权。如果“倒按揭”模式广泛推广，那么国家会在某一个时间段出现房屋大量出售，造成房价动荡，不确定因素较多。

二是倒按揭制度极容易引发“以房养老”机构与产权继承人的权益纠纷。

因为抵押制度仅享有债权的优先受偿，而非房屋产权，所以在处置房产之后，房屋的残余价值属于继承人所有，必然导致继承人与机构之间由于贷款金额、房屋价值等等事项发生争议。而且处置房产时以现有的法律可能还需要通过诉讼方式进行，产生大量的司法成本。

三是倒按揭模式手续繁杂、适用范围窄、约束多、市场化程度不够，无法实现资源利用最大化，在我国可操作性不强。

“以房养老”在中国的发展应当考虑国情、现有的法律体系，所以我当时建议应当与我国《继承法》规定的遗赠扶养制度衔接，建立具有中国特色的养老新模式。

遗赠扶养协议，是遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议；是一种平等、有偿和互为权利义务关系的民事法律关系，是继承法的新发展。遗赠扶养协议法律关系清晰、操作简便，能够进一步改善被扶养人的生活质量，能够缓解之前“独生子女”政策引发的赡养危机，效力优先于遗嘱继承和法定继承。

遗赠扶养协议制度，如能与“以房养老”政策相衔接，形成养老金制度以外的救济体系，优势非常明显：遗赠扶养协议，相比以房养老“倒按揭”的变相抵押贷款方式显得更加合理、法律依据更加明确，也能解决“倒按揭”制度存在棘手的法律障碍。并且双方可根据房产状况约定高于社会基本生活水平的扶养标准，让被扶养人生活更具体面和尊严，是破解当前养老难题的有效途径。

其局限性在于：遗赠扶养协议在现行《继承法》中仅有两个条文涉及，司法解释也仅有两个条文对其进行了规定，条文的适用范围较窄；在实践中该制度未被得到广泛运用，基层明显缺乏有效实施该法条的配套措施，原立法目的也未能实现。需要从适用范围、协议解除、赎回制度等方面进一步补充丰富。

为此，建议：

一、应修改《继承法》，扩大遗赠扶养协议的抚养人范围及市场化。根据《继承法》的规定，受遗赠人只能是法定继承人以外的公民或集体所有制组织。该规定的限定极大的局限了养老模式的发展。为保障被扶养人的利益，应发展保险公司、银行等机构从事遗赠扶养业务，引导未被法律法规禁止对外投资的其他国有企业、民营企业参与其中。对于民营企业从事“遗赠”业务的，企业规模应当达到一定的条件，如实缴注册资本达到相当规模，有充足的流动资金并向主管部门缴纳相当比例的履约保证金，有相当比例的工作人员从事过社会公益事业，企业股东应当信誉良好并承诺在一定期限内不得转让股权，以避免民间资本短期投资套现影响企业稳定运行，等等。该制度市场化后能够形成竞争，更好的保护被扶养人的利益。

二、从法律层面增加关于遗赠扶养协议解除制度的规定。《继承法》中没有对遗赠扶养协议的解除原因作出详尽规定，司法解释也仅有一条规定，但非常简单不够全面。如要将该制度市场化，必须增加协议解除原因及权利义务的公平规定，可先在司法解释中加以丰富，根据实践成效逐步丰富完善现行《继承法》。

三、建立“遗赠扶养”、“以房养老”的赎回制度。遗赠扶养协议中的扶养人是投资行为，获取盈利是根本目的。在协议的履行过程中，如被扶养人恢复经济能力或其子女恢复经济能力的，应在协议约定的条件下允许赎回；受遗赠的财产买卖时，遗赠人子女及亲属有优先购买的权利，保障各方利益以及维护传统情感。

四、住建部门应建立遗赠扶养协议登记公示制度(即预告登记制度)。在扶养人与遗赠人签订遗赠扶养协议后，将遗赠扶养协议纳入预告登记，使本没有对抗效力的扶养人的请求权取得物权效力，可以因登记对抗第三人，确保将来扶养人实现依遗赠扶养协议取得受遗赠财产的既定目的。

五、为降低住建部门的工作量，鼓励公证部门或律师事务所全面开展“遗赠扶养协议”登记业务。登记部门在审查协议内容和权利来源合法性后，出具公证书或法律意见书。当事人凭法律文书直接在房管部门办理公示登记手续。

另外，养老是最大的民生问题，推行“遗赠扶养”的养老制度必须考虑市场的培育和监管。国家应当制定明确的政策引导优质企业参与到养老市场中去，也应当将监管制度进行到底，两者缺一不可。

（该信息被全国政协单篇采用，被民进中央评为民进全国参政议政成果二等奖）