近年来，随着房地产市场的不断发展，人们普遍对小区住宅的环境与质量要求有所提高，住宅小区的治理，既是文明城市长效管理的重要任务，也是城市基层治理的重要实践。在立法层面上，我国《民法典》和相关物业管理条例对业主、业主委员会、物业公司的权利义务也有明确规定，并且今后业主委员会的自治即住宅小区的自行管理将是一个新的发展趋势，但是因业主委员会的人员素质不高、不专业、运行不规范、业委会换届选举程序混乱，物业选聘、续聘、物业交接中的矛盾与纠纷大量存在。近几年，我市各地区的物业与业主委员会纠纷进入高发期，各地的物业纠纷诉讼也高居不下。业主委员会利用职权侵占共有财物现象也较为普遍，各类业主委员会以及物业矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。因此把小区治理这个难点，作为社区基层治理工作的支点，勇于探索，善用党建引领，形成长效机制，实现小区治理迫在眉睫。

一、目前存在的问题。

1、业主委员会换届程序混乱，没有按照我国以及我市相关的法律法规进行，业主委员会人员资格审查不严格、选举程序不到位，选票填写有冒名签字现象，不是业主的真实表示，并且有些小区还因业委会的换届产生纠纷，新旧业委会成员拉帮结派，矛盾重重，此种现象不利于小区的治理。

2、在物业公司的选聘与续聘中也容易产生纠纷，房开公司聘请的前期物业服务公司还想继续提供服务，但是有部分业主认为该前期物业公司服务不到位，要求解除前期物业服务合同，选聘新的物业公司。在这个过程当中也存在意见不统一，前后的衔接发生争议，由此还上升到法院诉讼解决。

3、在更换物业管理公司的过程中，物业项目的承接验收没有做好，财务与资产没有公开，房屋产权和物业管理区域边界不清晰，物业档案的资料移交不规范，公用部位的收入如电梯广告、户外广告收入等去向不明。

因业主委员会成员不专职、不专业，对物业管理事务不懂，设施设备瘫痪，并且监管不到位，导致小区公共收益去向不明，业主委员会和物业公司权责不清，运作不规范等问题普遍存在，致使业主与业主委员会、业主委员会与物业公司之间的纠纷越演越烈。

二、建议与意见:

1、全面推进“共享社、幸福里”数字服务提升计划。在业主委员会换届过程当中，由属地街道介入和引导，根据该小区的特点制定具体的业主委员会换届流程，对上一届业主委员会要求审计，进行财务公开和资产阳光化（可以通过线上进行公开、公布与监督）。如果街道办事处人手不够或者专业不足，建议采取购买第三方专业机构来介入和参与，指导和监督业主委员会的换届流程合法化。由此也解决了属地街道办事处即是裁判员又是运动员的尴尬，并建议在换届过程中对于业主选票的真实性严格核对，如果是线上网络投票，则可以采取实名制投票。

2、因前期物业管理公司服务不到位，对于业主委员会决定解除前期物业服务合同并选聘新的物业公司，在这个事项中也应当由街道办事处提供解聘与选聘的合法程序与流程，按照法律规定操作。在这个阶段也要做好新老物业的衔接与交接工作，把小区的各类纠纷减少到最低。如果需要聘请专业的机构介入，也应当由街道办事处推荐。

3、对于业主委员会自治的小区，建议对业主委员会成员的资格审查上严格要求，以党建引领、党员带头担任业主委员会成员，同时可以成立业主监督委员会，由党员优先担任。

4、学习杭州拱墅区关于引入物业服务监测第三方进行监管和评估，由第三方介入提供小区新老物业交接、前期物业监管等指导，形成前期物业监管报告及新老物业交接流程和指导性意见报告，并根据住建部《承接查验管理办法》、浙江省《承接验收管理办法》、《浙江省物业服务项目退出管理办法》的相关规定，对辖区内前期物业、小区物业服务企业更迭交接，做出流程上的指导意见。第三方专业查验机构，对每个项目九大类，重点设施设备进行第一次大规模“体检”，体检后限期整改期限结束后进入“回头看”复核阶段，对小区整改情况和未检查部位进行二次查验。

5、严格规范业主、业主委员会、物业管理公司三者之间的责、权、利关系，从法律法规的层面做到普法教育，加强社区、业委会沟通渠道，凝聚力量打造成立“物管三方办”，协同治理，对辖区内物业服务企业定期考核测评，定期公布“红黑榜”，提高物业服务企业的履职积极性，积极宣传，要求各业主对物业服务缺陷提出意见和整改要求。